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ich beabsichtigte eine Bestandsimmobilie (Einfamilienhaus) zu erwerben.
Ich benötige dazu eine Begutachtung der Bausubstanz dieser Immobilie. Und noch eine Kostenschätzung für evtl. Instandsetzungsarbeiten.
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Außergewöhnliches Anwesen am Waldrand

Fakten

Adresse:Schäferstieg 3, 21465 Wentorf
Objekttyp:Einfamilienhaus
Grundstück:1261 m²
Wohnfläche:250,00 m²
Etagenanzahl:2
Zimmer:6
Garage/Einstellplatz:ja
Mieteinnahmen:nein
Lage:Am Naturschutzgebiet
Ausstattung:Gehoben
Haustechnik:Baujahrtypisch
Architektur:Ungewöhnlich, Architektenhaus
Keller:ja
Keller trocken:nein
Baujahr:1978
primäre Energieart:Öl
Energieausweistyp:F
Typ der Heizung:Zentralheizung
Wohngeld:0 €
Preis:789.000,00 €
Provision:6 %
 

Anbieter

Harder / Redlbacher

Schäferstieg 3
21465 Wentorf

Tel:
Fax:

Angebotsbeschreibung

Außergewöhnlich schönes Anwesen in traumhafter Hanglage am Waldrand! * Das Haus befindet sich in einer der besten Wohnlagen Wentorfs - unverbaubarer Blick! - Es steht verschiedenste schöne Villen und Einzelhäuser prägen hier das Bild * Das 1.261 m² große Grundstück ist hinsichtlich seiner Lage am Hang einmalig * Der nahe gelegene Krähenwald und die Bille mit ihren weiten Wiesen erhöhen den Wohnwert dieses bevorzugten Gebietes * Bedingt durch diese Hanglage haben sich mehrere schöne Wohn- und Terrassenebenen ergeben - außen wurden die unterschiedlichen Ebenen mit Naturmaterialien (z, B. Feldstein oder Holz-bohlen) umrandet und gestützt * Das Haus am Ende einer Sackgasse blickt imposant durch die Bäume hindurch * Das als Fachwerkhaus errichtete Gebäude zeigt sich in einer klaren Linienführung in schwarz mit Riemchenverkleidung in weiß (Balkenkonstruktionen) * Für die Dacheindeckung wurden anthrazitfarbene Frankfurter Pfannen gewählt * Von der Terrasse der Südseite können Sie den traumhaften Blick in den Wald genießen
 

Testergebnis

Lage:
Ausstattung:
Architektur:
Preis/Leistung:
Gesamt

Zur Verfügung gestellte Unterlagen

Wfl-Berechnung, Lageplan, Energieausweis, Zeichnungen

Mängelbilder

Feuchte am Garagendach

Mängel und Instandhaltungsniveau

Ein solides Gebäude, das etwas in die Jahre gekommen ist. Einige Schäden und ein Renovierungs- und Instandhaltungsstau führen zu Abzügen in der Bewertung. Die ruhige und stadtnahe Lage ist das Besondere an dieser Immobilie.

Auswertungen

Verbrauchsniveau (€)

niedrighoch
primäre Energieart: Öl
Energieausweistyp: F
Typ der Heizung: Zentralheizung
Der Verbrauch wird durch die Reparatur der Fenster und den Einbau einer neuen Heizungsanlage erheblich gesenkt werden können.

Mängel (%)

niedrighoch
Außenwandfeucht im Keller unter der Garage. Befreiung vom Bewuchs, Freilegung der Kellerdecke, Abdichtung mit Betumendichtstoff. Innenputz entfernen, neu verputzen und streichen. Feuchtigkeit am Garagendach. Rückbau der Dachterrasse Bauteilfreilegung und Ursachenprüfung, ggf. Beseitigung durch Erneuerung des gesamten Garagendaches. 35000€
Traufbereich umlaufend verschließen der Fuge mit Holzlatte und Anstich der Unterschläge erneuern. 2500€
Fensterscheibe in einer Terrassentür defekt. Prüfen der Fensterdichtungen im gesamten Haus und ggf. erneuern. 1500€
Dachgeschoss, Rissbänder glätten und tapezieren und streichen. 2000€
Ungenemigte Dachterrasse über der Garage (Antragstellung). 1000€
Bei den meisten Mängeln handelt es sich um leicht zu behebende Mängel. Die Genehmigung der Dachterrasse ist nur mit einer Statik und einem neuen Bauantrag zu erwirken. Die Kellerfeuchte unter der Garage ist etwas aufwendiger, aber durch die Hanglage gut freizulegen und zu beseitigen. Die Beseitigung der Feuchtigkeit am Garagendach ist nur durch Rückbau der Dachterrasse möglich und damit sehr aufwendig. Es sollten unbedingt die betroffenen Wände von Möbeln und angestellten Teilen befreit werden um eine bessere Duchlüftung zu Gewehrleisten.

Instandhaltungsniveau (%)

niedrighoch
Fassade 10% 50000€
Dach 10% 25000€
Keller 30% 35000€
Haustechnik 75% 50000€
Es besteht ein deutlich erkennbarer Instandhaltungsstau. Die Bäder, die Treppe und die Fliesen entsprechen nicht mehr dem Zeitgeschmack. Die schwarz gestrichene Geschosstreppe weist starke Abnutzungserscheinungen auf. Die Heizungsanlage muss, in Kürze, komplett erneuert werden. Die Feuchteschäden an der Kellerdecke, oberhalb der Garage und am Garagendach sollten dringend beseitigt werden. Zu prüfen ist, ob ein Abriss der Garage und ein Neubau mit genehmigter Dachterrasse, günstiger als die Sanierung ist.

Details

Lagebewertung

nach Bodenwert
Umfeld höchster Standard
Ruhe höchster Standard
Helligkeit höchster Standard
Infrastruktur höchster Standard
Erreichte Punktzahl 8
(von 35 Punkten)
Bewertung

Ausstattungsbewertung

Dach anspruchsvoller Standard
Fassade anspruchsvoller Standard
Fenster anspruchsvoller Standard
Aussenanlage anspruchsvoller Standard
Bodenbeläge anspruchsvoller Standard
Wandbehänge anspruchsvoller Standard
Innentüren höchster Standard
Treppen anspruchsvoller Standard
Rolläden nicht vorhanden
Sanitär durchschnittlicher Standard
Heizung niedriger Standard
Elektrik gehobener Standard
Küche anspruchsvoller Standard
Erreichte Punktzahl 17,09
(von 27 Punkten)
Bewertung

Architekturbewertung

Äußeres Erscheinungsbild höchster Standard
Grundriss anspruchsvoller Standard
Deckenhöhe höchster Standard
Konzeption höchster Standard
Balkon / Terrasse höchster Standard
Erreichte Punktzahl 21
(von 25 Punkten)
Bewertung

Wertschätzung

Grundstücksgöße 1261 m²
Bodenrichtwert 310 €/m²
Grundstück 390.910,00 €
Herstellungskosten 600.000,00 €
Garage 9.000,00 €
Abschreibung 300.000,00 €
Mängel -42.000,00 €
vorgen. Investitionen 20.000,00 €
Marktanpassung +1 %
ermittelter Wert 681.200,00 €
Objektpreis 789.000,00 €
Erreichte Punktzahl 6,36
(von 20 Punkten)
Preisbewertung

Gesamtergebnis

erreichte Punktzahl 52,45
(von 107 Punkten)
Ranking BBB-
Bewertung

Detailbilder

Heizungsanlage
Garagendach

Lage

Direkt am Landschaftsschutzgebiet Krähenwald in hanglage
In einer absolut ruhigen Sackgasse gelegen, nahe dem Zentrum von Wentorf

Markt

Immobilien in Wentorf bei Hamburg (Herzogtum Lauenburg (Kreis))
In Wentorf bei Hamburg befinden sich zur Zeit 21 Immobilienangebote. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Wentorf bei Hamburg beträgt 8,60 Euro/m² (Nahezu keine Veränderungen zum Vorjahr). Immobilien zum Kauf hingegen besitzen einen durchschnittlichen Kaufpreis von 2350,00 Euro/m² (+3% zum Vorjahr). In Wentorf bei Hamburg befinden sich derzeit 9 Mietobjekte (8 Mietwohnungen und 1 Haus zur Miete) und 12 Kaufobjekte (2 Eigentumswohnungen und 10 Häuser zum Kauf).
Quelle: ImmobilienScout24; 04.12.2018

Was uns gefiel

Ein Architektenhaus mit individuellem Grundriss. Die Küche als zentraler Platz in der Eingangsebene und der große Kamin als ruhender Punkt in der Garten- und Terrasenebene.

Was uns nicht gefiel

Der Zustand ist renovierungsbedürftig und etwas unaufgeräumt. Hier sind einige Verschönerungen notwendig und auch die Bäder sind nicht mehr zeitgemäß. Die Feuchtigkeitsschäden an der Garage sind schon älter und nicht behoben.

Fazit

Ein solides Gebäude, das etwas in die Jahre gekommen ist. Einige Schäden, ein Renovierungs- und Instandhaltungsstau führen zu Abzügen in der Bewertung. Die ruhige und stadtnahe Lage, inmitten eines kleinen Naturschutzgebietes, ist das Besondere an dieser Immobilie.

Wertentwicklungspotenzial

Verantwortlicher Tester

Torsten Wienhöfer
Tel 04131 7209660
info@wienhoefer-Immobilien.de

Wertermittlung Stichtag

13.12.18
alle Angaben ohne Gewähr
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